La gestión del patrimonio inmobiliario público representa uno de los retos más complejos y estratégicos para una metrópoli como Roma. Con una historia que se remonta a más de dos mil años, la ciudad es un mosaico de edificios históricos, calles, zonas verdes y bienes culturales de un valor incalculable. Sin embargo, esta riqueza también conlleva dificultades significativas a la hora de catalogar, mantener y valorizar los bienes, a menudo distribuidos en diferentes plataformas y archivos. En este contexto, el proyecto Atlante surge como una solución innovadora e integrada, capaz de responder a estas necesidades con un enfoque tecnológico de vanguardia. Desarrollado en colaboración con Ideare S.p.A. y basado en la plataforma REFTREE, Atlante pretende transformar el patrimonio de la capital en una palanca estratégica para el desarrollo económico, social y cultural de la ciudad. El artículo explora los detalles técnicos del proyecto, las cifras clave, los objetivos y su impacto en la ciudad y los ciudadanos.
Atlante es una aplicación que se encuentra dentro del Geoportal del Ayuntamiento de Roma y es el sistema informático destinado al censo del extenso patrimonio inmobiliario de Roma Capital.
Está abierto al público y permite realizar búsquedas de forma sencilla e intuitiva por ayuntamiento, dirección, estado, categoría y superficie; además, al hacer clic en el marcador del mapa, se abre la ficha de cada bien.
El sistema está conectado a las bases de datos de Roma Capital y se actualiza constantemente. Actualmente se encuentra en fase de desarrollo, pero ya se puede consultar en el portal con algunas funciones.
El contexto del Patrimonio de Roma Capital.
Roma Capitale posee un patrimonio inmobiliario inmenso y variado, estimado en entre 90 000 y 100 000 bienes, entre los que se incluyen:
– Entre 65 000 y 70 000 edificios
– Entre 15 000 y 18 000 calles y zonas urbanas
– Entre 10 000 y 12 000 zonas verdes y solares edificables
La discrepancia estimada entre los datos del sistema actual (SI-Pic) y el patrimonio real es de aproximadamente el 30%, lo cual se debe a tres factores principales:
1. Digitalización incompleta y desigual: Muchos fondos, especialmente los documentados antes de la era digital, aún no se han registrado en el sistema de manera uniforme. Por ejemplo, unas 5.850 entradas de archivo no digitalizadas, que contienen aproximadamente 30.000 documentos, representan una parte significativa de esta discrepancia.
2. Ausencia de un sistema de catalogación normalizado: La falta de normas comunes a nivel nacional ha dado lugar a discrepancias en los datos, lo que dificulta la integración entre las distintas bases de datos. Por ejemplo, se han identificado 540 centros escolares sin referencias catastrales adecuadas de un total de 1 500 censados.
3. Superposiciones y complejidad estructural: Bienes como edificios históricos, calles y parques suelen presentar situaciones de registro catastral fragmentario o incoherente. Esto no solo complica su gestión, sino que también afecta a la capacidad de asignación y mantenimiento.
Esta falta de coordinación conlleva importantes ineficiencias, como retrasos en la respuesta a las solicitudes relacionadas con los inmuebles públicos, la falta de contabilización de las obras de mantenimiento extraordinario y dificultades para acceder al crédito, lo que perjudica a toda la comunidad.
Detalles técnicos del proyecto Atlante.
Atlante es un sistema integrado que utiliza la plataforma REFTREE, que ya se utiliza en varias grandes organizaciones italianas. Entre los principales aspectos técnicos del proyecto se encuentran:
– Integración con los sistemas existentes: Atlante interactúa directamente con plataformas como JRoma (sistema contable), Seicon (base de datos federada) y Siscat (sistema catastral municipal). Estas conexiones garantizan la coherencia de los datos actualizados y simplifican los flujos de información entre los distintos departamentos.
– Tecnologías en la nube: La plataforma utiliza servicios en la nube certificados para garantizar la escalabilidad, la seguridad y el acceso continuo a los datos, reduciendo así los costes de la infraestructura local.
– Interoperabilidad avanzada: Utiliza estándares de interoperabilidad, como las API RESTful, para permitir la integración dinámica con nuevas aplicaciones o bases de datos.
– Arquitectura modular: Cada módulo está diseñado para desempeñar una función específica (gestión de inventario, mantenimiento, control de costes), lo que facilita posibles actualizaciones futuras sin interrumpir el funcionamiento del sistema.
– Tecnologías avanzadas: Levantamientos en 3D, modelados HBIM (Modelado de información de construcción) y fotogrametría de alta resolución.
– Automatización: Digitalización y reorganización de unos 30 000 documentos que aún se conservan en formato impreso.
Alianzas y colaboraciones.
La colaboración entre el Ayuntamiento de Roma e Ideare S.A.. se puso en marcha en 2021, estructurada en una serie de fases bien definidas. Inicialmente, se llevaron a cabo reuniones exploratorias para identificar las necesidades específicas del Ayuntamiento en materia de gestión patrimonial. Posteriormente, a lo largo del mismo año, se elaboró un estudio de viabilidad que sentó las bases del “Proyecto Censo Roma Capital”. La colaboración se enfrentó a retos importantes, entre ellos la integración de diversos sistemas heredados, la armonización de los procedimientos entre las distintas unidades administrativas y la formación del personal en el nuevo sistema. Gracias a una estrecha colaboración entre las partes, el proyecto se lanzó oficialmente en 2023 con la reunión de inicio y el arranque de las primeras fases operativas.
Objetivos del proyecto.
1. Transparencia y accesibilidad: proporcionar datos verificados a los usuarios internos y externos, permitiendo consultar los activos a través de una interfaz intuitiva.
2. Eficiencia administrativa: reducir el tiempo que las oficinas dedican a las comprobaciones manuales, que actualmente se estima entre el 70% y 80%.
3. Valorización económica: armonizar los datos para estimar el valor real del patrimonio, proyectado más allá de los 6 000 millones de euros, e incluir en el balance los activos no registrados.
Las tecnologías en las que se basa Atlante.
La plataforma REFTREE de Ideare S.A.. es el eje central del proyecto. Con más de dos millones de inmuebles gestionados ya en Italia, constituye una solución consolidada y escalable. Entre las ventajas tecnológicas se encuentran:
– Gestión centralizada: unifica las funciones de gestión, inventario y mantenimiento.
– Soluciones sin interrupciones: minimiza los riesgos y los plazos de transición, gracias al uso de tecnologías que ya se utilizan en las empresas internas de Roma Capital.
– Nuevas funciones: aplicaciones específicas, como la app My ERP para inquilinos, para notificaciones, solicitudes de mantenimiento y pagos.
Repercusiones en la ciudad y en los ciudadanos. El proyecto promete beneficios tangibles para la comunidad:
– Total transparencia: El patrimonio inmobiliario podrá consultarse a través de un portal público que permitirá visualizar información sobre los inmuebles disponibles, las adjudicaciones realizadas y los usos sociales.
– Eficiencia operativa: La reducción de los tiempos de respuesta a las solicitudes mejorará significativamente la experiencia de los ciudadanos en su relación con la administración pública, especialmente en lo que respecta a las solicitudes relacionadas con viviendas de protección oficial.
– Valorización social: Identificación más rápida de los bienes destinados a fines sociales, lo que permite a las asociaciones y a las entidades sin ánimo de lucro acceder a espacios e instalaciones de forma transparente.
– Participación activa: A través de la aplicación My ERP, los ciudadanos y los inquilinos podrán gestionar las notificaciones, las solicitudes de mantenimiento y los pagos de forma digital, lo que simplificará la comunicación y la gestión de las actividades.
– Beneficios económicos: Una gestión más rigurosa de los bienes públicos reducirá las pérdidas económicas derivadas de la falta de coordinación y permitirá reinvertir esos recursos en proyectos de interés colectivo, como el mantenimiento extraordinario y nuevos servicios públicos.
– Sostenibilidad medioambiental: La adopción de tecnologías como el levantamiento en 3D y el modelo HBIM permitirá planificar intervenciones de mantenimiento y mejora de la eficiencia energética, lo que contribuirá a reducir el impacto medioambiental.
Hoja de ruta y fases del proyecto El proyecto se divide en varias fases, con una hoja de ruta que abarca el periodo 2023-2025:
1. Fase 1 – Análisis y diseño (2023):
– Creación de una base de datos única: consolidación de los datos procedentes de sistemas existentes, como SI-Pic y GeoRoma.
– Definición de la nueva taxonomía: desarrollo de un modelo estandarizado para la catalogación de los bienes.
– Planificación de las integraciones: Identificación de las interfaces necesarias para conectar Atlante con otras plataformas.
2. Fase 2 – Puesta en marcha (2024):
– Migración de datos: Transferencia de los datos existentes al nuevo sistema con verificación de la coherencia.
– Integración con aplicaciones externas: conexión con sistemas como JRoma y Seicon para automatizar los flujos de trabajo.
– Formación del personal: sesiones de formación para los operadores que participan en la gestión de datos.
3. Fase 3 – Consolidación y puesta en marcha (2025):
– Lanzamiento de la aplicación My ERP: Implementación de funciones para inquilinos, como la gestión de pagos y las solicitudes de mantenimiento.
– Supervisión y optimización: evaluación del rendimiento del sistema y aplicación de las mejoras necesarias.
– Finalización del inventario: censo definitivo de todos los bienes y publicación de los datos en plataformas accesibles para los ciudadanos.
Los costes de la falta de alineación
La discrepancia actual entre los datos censados y el patrimonio real supone un elevado coste para Roma Capital: se calcula que alrededor del 20% del patrimonio no registrado represente un valor no contabilizado de más de 1.200 millones de euros. Este valor podría aprovecharse para mejorar el acceso al crédito o para inversiones en infraestructuras. Además, el hecho de no haber contabilizado como activos las obras de mantenimiento extraordinario ha dado lugar a pérdidas potenciales estimadas en torno a los 50 millones de euros al año, lo que repercute negativamente en la valoración de los activos. Por último, la ineficiencia administrativa derivada del tiempo que dedican las oficinas a las comprobaciones manuales, estimado entre el 70% y 80%, supone unos costes operativos adicionales de millones de euros al año, lo que ralentiza aún más las actividades de gestión patrimonial.
Conclusiones
El proyecto Atlante, realizado con el apoyo de Ideare S.A.. y basado en REFTREE, supone un paso fundamental para Roma Capitale en la gestión de su patrimonio inmobiliario. Mediante el uso de tecnologías avanzadas, el proyecto tiene como objetivo convertir el patrimonio en un motor de crecimiento para la ciudad, garantizando la transparencia, la eficiencia y la sostenibilidad.
La implementación de Atlante No solo mejorará la gestión de los activos existentes, sino que también constituirá un modelo que podrán replicar otras administraciones públicas tanto en Italia como en el extranjero.
